Héritage, achat à plusieurs, investissement familial : en Israël, beaucoup de biens appartiennent à plusieurs personnes à la fois. Ce régime s'appelle la « moucha » (מושע). Il est simple à créer, mais source de blocages dès que les copropriétaires ne sont plus d'accord. Voici comment il fonctionne, ce que chacun peut faire, et comment en sortir.
Qu'est-ce que la « moucha » ?
Un bien est en moucha lorsqu'il appartient à plusieurs propriétaires, sans que chacun possède une partie précise. L'article 27 de la loi sur les biens immobiliers de 1969 (Hok HaMekarkeïn) le dit ainsi : la propriété de chacun s'étend à toute la surface du bien, et aucun copropriétaire n'a une partie déterminée.
Concrètement, si trois frères héritent d'un appartement, aucun n'est propriétaire d'une chambre en particulier. Chacun détient une quote-part, par exemple un tiers, sur l'ensemble du bien. C'est cette quote-part qui est inscrite au Tabou (registre foncier).
Une quote-part n'est pas une pièce. Aucun copropriétaire ne peut dire « cette partie est à moi » tant que l'indivision n'a pas été dissoute.
Comment une indivision se crée
Les parts n'ont pas besoin d'être égales. Elles peuvent être de moitié, d'un quart, ou de toute autre fraction, et elles sont mentionnées dans l'extrait du Tabou.
Une succession : plusieurs héritiers reçoivent le même bien.
Un achat à plusieurs : couple non marié, associés, membres d'une même famille.
Un divorce ou une séparation, lorsque le bien reste enregistré au nom des deux.
Une vente d'une quote-part à un tiers, qui devient alors copropriétaire.
Ce que chaque copropriétaire peut faire
Chaque copropriétaire a des droits sur l'ensemble du bien, mais ces droits sont partagés. En pratique :
Utiliser le bien, sans empêcher les autres d'en faire autant.
Vendre ou donner sa quote-part, y compris à un tiers, sauf clause contraire dans un accord entre copropriétaires.
Hypothéquer sa quote-part, avec l'accord de la banque.
Demander à tout moment la fin de l'indivision : c'est le droit au partage, prévu à l'article 37 de la loi.
Pour les décisions qui touchent à l'ensemble du bien (travaux importants, location, vente du bien entier), l'accord de tous est en principe nécessaire. Un seul copropriétaire peut donc bloquer le projet des autres.
Les sources de conflit les plus fréquentes
Ces désaccords se règlent d'abord à l'amiable. Lorsqu'ils s'enlisent, le partage forcé devient la voie de sortie la plus fréquente.
L'un des copropriétaires occupe seul le bien, sans payer de loyer aux autres.
Les loyers perçus ne sont pas partagés, ou pas dans les proportions des quotes-parts.
Les charges, impôts fonciers et travaux ne sont pas payés équitablement.
Un copropriétaire veut vendre, un autre refuse.
Un copropriétaire a financé des travaux ou une construction sans l'accord des autres.
Sortir de l'indivision : le « pirouk shitouf »
Aucun copropriétaire n'est obligé de rester en indivision. L'article 37 de la loi prévoit que chacun peut demander la dissolution à tout moment. Si les parties ne s'entendent pas, la demande est portée devant le tribunal des affaires locales (Beit Mishpat HaShalom), qui est compétent en matière immobilière.
Le tribunal choisit alors la méthode la plus juste, parmi deux grandes options :
Le partage en nature : le bien est divisé en parcelles ou en lots distincts. Il est possible seulement si le bien s'y prête, par exemple un terrain constructible ou plusieurs appartements, et s'il respecte les règles d'urbanisme.
La vente du bien : il est vendu, le plus souvent aux enchères ou par un mandataire désigné par le tribunal, et le prix est réparti selon les quotes-parts.
Pour un appartement, la vente est le plus souvent la seule solution réaliste, puisqu'il ne peut pas être coupé en deux. Dans certains cas, l'un des copropriétaires peut proposer de racheter les parts des autres pour garder le bien.
Les étapes d'une procédure de partage
La durée dépend du degré de désaccord. Un dossier où tout le monde accepte la vente peut se régler en quelques mois, alors qu'un dossier très contesté peut durer bien plus longtemps.
Extrait du Tabou à jour, qui confirme les quotes-parts de chacun.
Mise en demeure et tentative de négociation entre les copropriétaires.
Dépôt de la demande devant le tribunal compétent.
Évaluation du bien par un expert, qui fixe un prix de référence.
Décision du tribunal : partage en nature ou vente, avec désignation d'un mandataire.
Vente puis répartition du prix, après déduction des frais, des dettes et des éventuels remboursements entre copropriétaires.
Travaux et constructions faits par un seul copropriétaire
Il arrive qu'un copropriétaire investisse seul dans le bien, par exemple en y ajoutant une pièce ou en le rénovant. La loi prévoit alors un mécanisme de compensation au moment du partage : l'investissement est pris en compte, dans la limite de la plus-value réelle apportée au bien. Il ne s'agit pas de rembourser toutes les dépenses, mais de reconnaître la valeur ajoutée.
Ces calculs sont techniques. Il est conseillé de conserver les factures, les autorisations et les preuves de paiement.
Vendre sa quote-part à un tiers
Un copropriétaire peut vendre sa part sans vendre tout le bien. L'acheteur devient alors copropriétaire, avec les mêmes droits mais aussi les mêmes contraintes. Cette opération est moins attractive sur le marché, parce que l'acheteur ne peut ni occuper ni utiliser seul le bien, et qu'il devra peut-être demander lui-même un partage.
Avant de vendre, vérifiez s'il existe un accord entre copropriétaires qui prévoit un droit de priorité ou des conditions particulières. La vente est également soumise à la fiscalité immobilière israélienne.
Fiscalité : ce qu'il faut anticiper
Le partage ou la vente d'un bien en indivision peut entraîner une taxe sur la plus-value (Mas Shevah), voire une taxe d'acquisition (Mas Rechisha) selon les cas. Certaines opérations bénéficient d'exonérations ou de régimes particuliers, notamment entre héritiers ou entre proches.
L'analyse doit être faite avant de signer, car la manière de sortir de l'indivision change la facture fiscale.
Comment éviter les blocages : l'accord entre copropriétaires
Le meilleur moyen de prévenir un conflit est de signer un accord de copropriété (heskem shitouf), qui précise à l'avance l'usage du bien, la répartition des charges et des loyers, les règles de vente, et les modalités de sortie.
Qui occupe le bien et à quelles conditions.
Comment les charges et les travaux sont financés.
Un droit de priorité si l'un des copropriétaires veut vendre.
Une procédure de sortie claire, sans passer par le tribunal.
Ce que nous faisons pour vous
Analyse de votre extrait du Tabou et de votre situation d'indivision.
Négociation avec les autres copropriétaires, en français et en hébreu.
Rédaction d'un accord de copropriété ou d'un accord de sortie.
Procédure de partage forcé devant les tribunaux israéliens, si la négociation échoue.
Analyse fiscale avant la vente ou le partage.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Les règles et barèmes évoluent ; chaque situation doit être analysée individuellement.