Guide pratique
Acheter un bien en Israël depuis la France
Les étapes, les délais, la fiscalité et les pièges à éviter — expliqués en français par un avocat et notaire israélien.
En France, le notaire sécurise la vente. En Israël, c'est votre avocat : c'est lui qui vérifie le bien, rédige le contrat, protège vos paiements et enregistre votre propriété. Le vendeur a le sien ; vous devez avoir le vôtre.
Pour un acheteur résidant en France, deux sujets s'ajoutent : le transfert des fonds entre les deux pays, et un statut fiscal qui change fortement le coût de l'opération. Voici comment se déroule une acquisition, étape par étape.
Les 8 étapes d'une acquisition
Définir le projet et le statut fiscal
Avant toute recherche
Budget, financement, type de bien (neuf, ancien, Tama 38, bien d'exception) et surtout votre statut : non-résident, futur Olé ou résident. C'est lui qui détermine le montant de la taxe d'acquisition, et il se prépare avant de signer.
Préparer le transfert des fonds
Dès le début — c'est l'étape la plus longue
Ouverture d'un compte bancaire en Israël et constitution du dossier de conformité (origine des fonds) exigé par les banques des deux pays. Un dossier incomplet peut bloquer un virement plusieurs semaines et mettre en péril l'échéancier du contrat.
Vérifications juridiques du bien
Avant la négociation finale
Extrait du registre foncier (Nassach Tabou) ou de l'organisme compétent, hypothèques et saisies, permis de construire, constructions illégales, dettes municipales. Pour un bien neuf : vérification du promoteur et des garanties bancaires prévues par la Loi sur la Vente.
Négociation et contrat
Ne signez rien avant
Rédaction et négociation du contrat de vente par votre avocat. Attention au « Zichron Devarim » (pré-accord) : il peut vous engager sans vous protéger. Si vous êtes en France, la signature peut se faire par procuration notariée.
Signature et note de mise en garde
Le jour de la signature
Inscription immédiate d'une « He'arat Azhara » au registre foncier : elle empêche le vendeur de céder ou d'hypothéquer le bien à un tiers pendant la transaction.
Déclaration et taxe d'acquisition
Déclaration sous 30 jours · paiement sous 60 jours
Déclaration de la transaction à l'administration fiscale (Misui Mekarkein) et paiement de la taxe d'acquisition (Mas Rechisha). Les taux réduits (résidence unique, Olim) se justifient à ce stade.
Paiements et financement
Selon l'échéancier du contrat
Paiements échelonnés sécurisés. Dans le neuf, les versements passent par un carnet de paiement lié à un compte d'accompagnement du projet. Un non-résident peut généralement financer jusqu'à 50 % du bien par un prêt bancaire israélien (Mashkanta).
Remise des clés et enregistrement
Plusieurs mois après la signature
Remise des clés après le paiement final, puis obtention des attestations fiscales et municipales et enregistrement définitif de votre propriété. Dans le neuf, l'enregistrement intervient souvent bien après la livraison, une fois l'immeuble immatriculé.
La taxe d'acquisition (Mas Rechisha)
Elle est payée par l'acheteur et dépend de son statut. C'est souvent le poste de coût le plus important après le prix.
Non-résident ou bien supplémentaire
Barème en vigueur
Exemple : pour un bien à 3 000 000 ₪, la taxe est de 240 000 ₪.
Futurs Olim et Olim Hadashim
Des réductions importantes
Les Olim Hadashim bénéficient d'un barème réduit pour l'achat de leur logement, dans une fenêtre de temps autour de la date d'alyah.
Un acheteur non-résident qui devient résident dans le délai prévu par la loi peut, sous conditions, obtenir le remboursement de la différence avec le barème de la résidence unique.
Le choix du bon régime, et le moment de l'achat par rapport à l'alyah, peuvent représenter une économie de plusieurs centaines de milliers de shekels.
Les barèmes sont mis à jour régulièrement par l'administration fiscale israélienne et leur application dépend de chaque situation. Les montants ci-dessus sont donnés à titre d'information et ne remplacent pas une analyse personnalisée.
Les pièges les plus fréquents
Le virement bloqué
Fonds retenus pour un justificatif manquant, alors que le contrat prévoit des pénalités de retard. Le dossier d'origine des fonds se prépare avant la signature.
Le pré-accord signé trop vite
Un « Zichron Devarim » rédigé par l'agent ou le vendeur peut valoir engagement ferme. Faites-le relire avant de signer quoi que ce soit.
La surface annoncée
En Israël, la surface inclut souvent les murs et une quote-part des parties communes (surface brute). Rien à voir avec la loi Carrez : comparez sur des bases identiques.
Le statut du terrain
Certains terrains, notamment à Jérusalem, sont loués à long terme (Minhal, terres d'Église). Il faut vérifier la durée restante du bail et les conditions de renouvellement.
Le taux de change
Entre la signature et le dernier paiement, une variation de l'euro face au shekel peut représenter des dizaines de milliers d'euros. Le calendrier des conversions se planifie.
La fiscalité en France
Revenus locatifs et plus-values doivent aussi être déclarés en France si vous y êtes résident. La convention fiscale franco-israélienne évite la double imposition, à condition de la bien appliquer.
Compte bancaire, transfert et financement
Les étapes qui bloquent le plus souvent les acheteurs français. Nous les gérons avec vous, en lien étroit avec les banques israéliennes et des conseillers en crédit immobilier (Yoatsei Mashkanta).
Ouverture de compte
Accompagnement de l'ouverture de votre compte bancaire en Israël, y compris pour les non-résidents, et préparation des documents demandés par la banque.
Transfert de vos fonds
Constitution du dossier d'origine des fonds et calendrier des virements calé sur l'échéancier du contrat, pour éviter les blocages au mauvais moment.
Crédit immobilier
Mise en relation avec des conseillers en crédit et coordination avec la banque jusqu'au déblocage du prêt, en parallèle de la transaction.
Avocat et notaire : un seul interlocuteur
Maître Zaghdoun est également notaire en Israël. Procurations pour acheter à distance, copies et traductions certifiées des documents français : tout est traité au sein du même cabinet, sans intermédiaire.
Découvrir nos services notariauxVos questions
Puis-je acheter sans me déplacer en Israël ?
Oui. Grâce à une procuration notariée, votre avocat peut signer et accomplir toutes les démarches en votre nom. Seule l'ouverture du compte bancaire demande parfois une présence ou une procédure à distance spécifique selon la banque.
Je prévois de faire mon alyah : dois-je acheter avant ou après ?
Les deux sont possibles, mais le choix a un impact fiscal important. Un acheteur qui devient résident israélien dans un certain délai après l'achat peut, sous conditions, être replacé au barème de la résidence unique et récupérer une partie de la taxe payée. Les Olim Hadashim bénéficient aussi d'un régime réduit spécifique. C'est à analyser avant la signature.
Combien de temps dure une acquisition ?
Pour un bien ancien, il faut compter en général quelques mois entre la signature et la remise des clés, selon l'échéancier négocié. L'enregistrement définitif peut prendre plus longtemps. Dans le neuf, tout dépend de la date de livraison du projet.
Quels frais prévoir en plus du prix ?
En plus de la taxe d'acquisition : honoraires d'avocat, frais d'agence le cas échéant, expertise, frais bancaires. Notre calculateur vous donne une estimation complète.