En France, on parle de « frais de notaire » : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien. En Israël, il n'y a pas de notaire dans la vente immobilière, mais il y a bien des frais d'acquisition — et pour un acheteur non-résident, ils sont souvent plus élevés qu'en France. Voici ce qu'il faut prévoir.
Pas de notaire, mais un avocat
En Israël, la vente immobilière n'est pas passée devant un notaire. C'est l'avocat de chaque partie qui vérifie le bien, rédige et négocie le contrat, sécurise les paiements et procède à l'enregistrement au registre foncier. L'acheteur et le vendeur ont chacun le leur.
Ce que les Français appellent « frais de notaire » correspond donc, en Israël, à plusieurs postes distincts : une taxe, des honoraires et quelques frais administratifs.
1. La taxe d'acquisition (Mas Rechisha)
C'est de loin le poste le plus important. Elle dépend du statut de l'acheteur, pas du type de bien.
Barèmes indicatifs publiés par l'administration fiscale israélienne, révisés périodiquement. Les Olim Hadashim bénéficient d'un régime réduit spécifique.
Sur un bien à 3 000 000 ₪, un non-résident paie 240 000 ₪ de taxe d'acquisition, contre environ 45 500 ₪ pour un résident achetant sa résidence unique. Le statut fiscal au moment de l'achat est donc décisif.
2. Les honoraires de l'avocat
Ils sont libres et se négocient. Pour une acquisition, ils se situent le plus souvent entre 0,5 % et 1 % du prix, plus la TVA (18 %). Ils couvrent les vérifications, le contrat, le suivi des paiements, les déclarations fiscales et l'enregistrement.
Dans le neuf, l'acheteur paie aussi une participation aux frais d'avocat du promoteur : ce montant est plafonné par la loi.
3. Les autres frais
Agence immobilière : en général 2 % du prix plus TVA, si vous passez par un agent.
Expertise technique du bien (ingénieur) : quelques milliers de shekels, fortement recommandée dans l'ancien.
Crédit immobilier : frais de dossier et évaluation du bien par un expert mandaté par la banque.
Enregistrement au registre foncier : quelques centaines de shekels de droits.
Change et virements : commissions bancaires et écart de taux sur la conversion euro-shekel.
Exemple chiffré
Achat d'un appartement ancien à 3 000 000 ₪ par un acheteur résidant en France, via une agence :
Ordre de grandeur, hors frais de crédit et de change.
Comment réduire la facture
Anticiper l'alyah : selon le calendrier, un futur Olé peut, sous conditions, obtenir le remboursement d'une partie de la taxe payée au taux non-résident.
Vérifier si un régime réduit s'applique (Olim Hadashim, résidence unique) avant de signer : il doit être revendiqué dans la déclaration.
Négocier les honoraires d'agence et d'avocat en amont, par écrit.
Planifier les conversions en shekels pour limiter le risque de change.
La déclaration fiscale doit être déposée dans les 30 jours de la signature et la taxe payée dans les 60 jours. Un retard entraîne des intérêts et des pénalités.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Les règles et barèmes évoluent ; chaque situation doit être analysée individuellement.