Acheter sur plan en Israël, c'est payer un appartement qui n'existe pas encore. Si le promoteur fait faillite avant la livraison, que devient votre argent ? La loi israélienne a prévu une protection forte : la garantie bancaire « Hok HaMecher ». Encore faut-il savoir comment elle fonctionne, et ne pas commettre l'erreur qui la fait perdre. Voici l'essentiel, expliqué simplement.
Une loi faite pour protéger l'acheteur sur plan
Le texte de référence est la loi sur la vente d'appartements (protection des investissements des acheteurs) de 1974, en hébreu Hok HaMecher (Dirot) (Havtahat Hashkaot shel Rokhshei Dirot), 5735-1974. On l'appelle simplement « la loi Mecher ».
Son principe est clair : le promoteur ne peut pas encaisser plus de 7 % du prix de l'appartement sans avoir mis en place une garantie pour l'acheteur (article 2). Cette règle est d'ordre public : elle s'applique même si le contrat dit le contraire, et l'acheteur ne peut pas y renoncer.
Au-delà de 7 % du prix, chaque shekel que vous versez au promoteur doit être couvert par une garantie prévue par la loi.
Les cinq garanties possibles
L'article 2 de la loi laisse au promoteur le choix entre cinq protections :
Une garantie bancaire (arvout bankait), la plus courante.
Une police d'assurance, où l'acheteur est désigné comme bénéficiaire.
Une hypothèque de premier rang sur l'appartement ou sur une part du terrain, au profit de l'acheteur ou d'une société fiduciaire.
Une note d'avertissement (he'arat azhara) inscrite au Tabou, à condition qu'aucune charge ou droit d'un tiers ne passe avant.
Le transfert de la propriété au nom de l'acheteur, libre de toute charge.
Dans un projet en construction, la note d'avertissement seule protège mal : le terrain est presque toujours hypothéqué au profit de la banque qui finance le projet. C'est pourquoi la garantie bancaire est la règle en pratique.
Ce que couvre la garantie bancaire… et ce qu'elle ne couvre pas
La garantie bancaire vous rembourse les sommes versées si le promoteur ne peut pas vous transférer l'appartement à cause d'une saisie, d'une liquidation, d'une faillite ou d'une impossibilité absolue de livrer. Le montant garanti est indexé selon l'indice prévu dans le contrat (à défaut, l'indice du coût de la construction).
Pour les contrats récents, la garantie ne couvre plus la TVA : en cas de mise en jeu, la part de TVA est remboursée par un fonds de l'État, la « Keren HaMa'am », par l'intermédiaire de la banque (article 3G2 de la loi).
Attention : la garantie n'est pas une assurance « tous risques ». La Cour suprême l'a rappelé (Ea 1062/09, Banque Discount c. Biner, 2012) : elle protège votre investissement contre l'insolvabilité du promoteur, pas contre un retard de livraison ou des défauts de construction. Pour ces problèmes, ce sont d'autres règles qui s'appliquent.
Le carnet de « chovarim » : la règle d'or
La plupart des projets neufs sont financés par une banque dans le cadre d'un « accompagnement bancaire » (livoui bankai). Dans ce cas, le promoteur doit vous remettre un carnet de bons de paiement, le pinkas chovarim (article 3B de la loi).
Chaque paiement doit être fait uniquement avec ces bons, sur le compte bancaire du projet. Le paiement par bon vaut instruction à la banque d'émettre votre garantie, qui doit vous être remise dans les 14 jours ouvrables.
Ne payez jamais par chèque ou virement direct au promoteur, même s'il vous le demande « pour simplifier ».
Ne versez rien sur un autre compte que celui indiqué sur le bon.
Vérifiez que vous recevez bien une garantie après chaque paiement, et conservez les originaux.
C'est l'erreur la plus grave : un paiement fait hors du carnet de chovarim risque de ne pas être couvert par la garantie. Le système des bons a été créé en 2008 précisément après des faillites où des acheteurs ont tout perdu (affaire Heftsiba).
Avant de signer : la liste de vérification
Bon à savoir : depuis juillet 2022, le promoteur ne peut indexer sur l'indice du coût de la construction que 40 % du prix au maximum, et une partie d'au moins 20 % du prix n'est pas indexée du tout. Vérifiez que la clause d'indexation de votre contrat respecte ces limites.
Le projet bénéficie-t-il d'un accompagnement bancaire ? S'il n'y en a pas, le promoteur doit vous en informer par écrit, au plus tard à la signature.
Quelle banque délivre les garanties, et quel est le numéro du compte du projet ?
Le permis de construire (heiter bniya) est-il délivré, et à quelle date ?
Le bloc et la parcelle (goush et helka) du terrain correspondent-ils à l'extrait du Tabou ?
Le calendrier de paiement est-il lié à l'avancement réel des travaux ?
Le premier versement à la signature reste-t-il dans la limite de 7 % non garantis ?
Si le promoteur fait faillite : comment récupérer son argent
Si le promoteur entre en procédure d'insolvabilité, vous pouvez demander à la banque de payer la garantie. Selon le modèle de garantie fixé par règlement, la banque doit payer dans les 60 jours suivant votre première demande écrite, à certaines conditions :
Présenter l'original de la garantie.
Fournir, en principe, une décision de justice qui constate le motif de mise en jeu (sauf si la banque reconnaît elle-même l'impossibilité de livrer).
Renoncer à vos droits sur l'appartement en échange du remboursement.
Ne pas occuper l'appartement.
Dans une faillite, chaque dossier est différent : poursuite du projet par la banque, nomination d'un administrateur, rachat par un autre promoteur. Faites-vous conseiller avant d'actionner la garantie, car ce choix est souvent définitif.
Acheter sur plan depuis la France
Beaucoup d'acheteurs français signent à distance et paient en euros. Le mécanisme de protection est le même : le virement doit arriver sur le compte du projet, avec le bon de paiement correspondant. Prévoyez le délai de change et de transfert pour ne pas être en retard sur l'échéancier.
Le contrat est rédigé en hébreu. Faites-le relire par votre propre avocat, et non par celui du promoteur, qui défend les intérêts du vendeur.
FAQ : garantie bancaire et achat sur plan en Israël
Combien puis-je verser à la signature sans garantie ? Au maximum 7 % du prix de l'appartement. Au-delà, chaque paiement doit être garanti.
La garantie couvre-t-elle un retard de livraison ? Non. Elle protège contre l'insolvabilité du promoteur. Un retard de livraison donne droit à une indemnisation prévue par la loi, mais par un autre mécanisme.
Quand la garantie prend-elle fin ? En principe lorsque l'appartement vous est livré et que votre droit est inscrit à votre nom (propriété ou note d'avertissement de premier rang), libre de charges. Vérifiez cette inscription avant de rendre les originaux des garanties.
Ce que nous faisons pour vous
Me Jordan Aaron Zaghdoun, avocat, accompagne en français les acheteurs sur plan, depuis notre cabinet de Jérusalem et dans tout Israël :
Vérification du projet, du permis, de l'accompagnement bancaire et du Tabou.
Relecture et négociation du contrat avec le promoteur.
Suivi des paiements par chovarim et des garanties reçues.
Défense de vos droits en cas de retard, de défauts ou de faillite du promoteur.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Les règles et barèmes évoluent ; chaque situation doit être analysée individuellement.