Vous vivez en France et vous louez votre appartement à Jérusalem, Tel-Aviv ou Netanya ? Quand le locataire cesse de payer, la distance complique tout. En cas de loyers impayés en Israël, la loi prévoit pourtant une procédure d'expulsion accélérée et plusieurs outils pour récupérer votre argent. Voici les étapes, les délais et les erreurs à éviter.
Loyers impayés en Israël : ce que dit la loi
Payer le loyer est l'obligation principale du locataire. Les tribunaux israéliens considèrent que le non-paiement du loyer est une violation fondamentale du contrat (hafara yessodit), au sens de la loi sur les contrats (recours en cas de violation) de 1970 (Hok HaHozim – Trufot BeChel Hafarat Hoze). Elle permet au propriétaire de résilier le bail et de demander l'expulsion. Le Beit Mishpat HaShalom l'a encore rappelé dans une décision de mai 2026 (Damari c. Torma).
Le contrat de bail reste votre premier outil : il fixe le loyer, les dates de paiement, les garanties et souvent ce qui se passe en cas de retard. Relisez-le avant toute démarche.
Première règle : ne jamais se faire justice soi-même
Même si le locataire ne paie plus depuis des mois, le propriétaire n'a pas le droit de l'expulser lui-même. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, sortir ses affaires ou faire pression sur lui : tout cela est interdit. En Israël, l'expulsion d'un locataire ne peut se faire que sur la base d'un jugement.
Les tribunaux sanctionnent les pressions exercées sur le locataire comme un manque de bonne foi. Un propriétaire qui agit seul risque de se retrouver lui-même condamné et de fragiliser sa procédure.
Avant le tribunal : mise en demeure et garanties
La première étape est une mise en demeure écrite, idéalement envoyée par un avocat, qui réclame les sommes dues et annonce la résiliation du bail si rien n'est réglé.
C'est aussi le moment d'utiliser les garanties prévues au contrat. La loi sur la location et le prêt de 1971 (Hok HaSchirut VeHaSheila), modifiée en 2017 par la réforme de la « location d'un appartement convenable » (Schirut Dira Rauya), encadre ces garanties :
Plafond : une garantie qui coûte de l'argent au locataire (dépôt, garantie bancaire) ne peut pas dépasser le plus bas de ces deux montants : trois mois de loyer, ou le tiers du loyer total du bail.
Cas d'utilisation : loyer impayé, dégâts non réparés, factures impayées (eau, électricité, arnona…), ou refus de quitter les lieux à la fin du bail.
Préavis obligatoire : avant d'encaisser la garantie, y compris un chèque de garantie, le propriétaire doit prévenir le locataire dans un délai raisonnable et lui laisser le temps de régulariser (article 25י(ד) de la loi).
Ce préavis n'est pas une formalité. En juin 2026, un tribunal israélien a rappelé qu'un propriétaire qui ne prévient pas son locataire peut perdre le droit d'utiliser la garantie (Shimoni c. Peretz).
La procédure d'expulsion accélérée (tviat pinui mouskar)
Si le locataire ne paie pas et ne part pas, il faut saisir le tribunal. Le règlement de procédure civile de 2018 (Takanot Sdar HaDin HaEzrahi) prévoit une procédure rapide, spécialement conçue pour l'expulsion d'un bien loué (article 81) :
Le tribunal compétent est le Beit Mishpat HaShalom (tribunal de première instance) du lieu où se trouve l'appartement.
La demande porte uniquement sur l'expulsion. Les loyers et dommages se réclament à part, sans autorisation spéciale.
Le locataire a 30 jours après la signification pour déposer sa défense (ktav hagana).
Pas d'audience préparatoire, pas de demande reconventionnelle du locataire, pas d'appel en cause d'un tiers.
L'audience doit être fixée au plus tard 30 jours après le dépôt de la dernière défense.
Exécuter le jugement : le rôle de la Hotzaa LaPoal
Si le locataire reste malgré le jugement, on s'adresse au bureau d'exécution (Hotzaa LaPoal). La loi sur l'exécution de 1967 (Hok HaHotzaa LaPoal) fixe les délais :
Le dossier peut être ouvert 15 jours après le jugement ou sa signification.
Le bureau d'exécution envoie au locataire un avertissement (azhara) qui lui laisse 20 jours pour partir. Pour un logement, ce délai ne descend sous 10 jours que pour des raisons exceptionnelles.
Si le locataire n'est pas parti à l'expiration de ce délai, l'expulsion forcée peut avoir lieu dans les 14 jours suivants.
Récupérer les loyers impayés
Récupérer l'appartement ne suffit pas : il faut aussi récupérer l'argent. Plusieurs voies existent, souvent en parallèle :
Chèques de loyer impayés et billet à ordre : ils peuvent être déposés directement à la Hotzaa LaPoal et exécutés comme un jugement (article 81א de la loi sur l'exécution).
Demande pour somme déterminée (tvia al skhoum katzouv) : une dette fondée sur un contrat écrit, jusqu'à 75 000 shekels, peut être déposée directement à la Hotzaa LaPoal, sans passer d'abord par le tribunal (article 81א1).
Action en paiement devant le tribunal : pour les montants plus élevés, les dommages à l'appartement, ou si le locataire conteste.
Garanties : dépôt, garantie bancaire ou garant (arev), dans les conditions vues plus haut.
Une fois le dossier ouvert à la Hotzaa LaPoal, des mesures comme la saisie sur salaire ou sur compte bancaire peuvent être demandées. Nous traitons ce volet en détail dans notre guide sur le recouvrement de créances.
Propriétaire en France : agir sans venir en Israël
Dans la plupart des cas, vous n'avez pas besoin de vous déplacer. Une procuration (yipouï koa'h) signée en faveur de votre avocat lui permet d'envoyer la mise en demeure, de saisir le tribunal et de suivre l'exécution. Notre cabinet est à Jérusalem, mais intervient dans tout Israël, et vous tient informé en français.
Préparez les documents suivants :
Le contrat de bail signé et ses annexes.
L'extrait du Tabou ou tout document prouvant votre propriété.
Le relevé des loyers payés et impayés, et les chèques retournés.
Les échanges écrits avec le locataire (messages, e-mails).
Les documents de garantie : chèque, billet à ordre, garantie bancaire, coordonnées du garant.
Prévenir les impayés : un bail bien rédigé
Des garanties solides, dans les limites fixées par la loi.
Un garant identifié, avec un billet à ordre signé.
Une clause claire sur les retards de paiement et la résiliation.
Un état des lieux détaillé, avec photos.
Un gestionnaire sur place si vous vivez à l'étranger.
FAQ : loyers impayés et expulsion en Israël
Combien de temps faut-il pour expulser un locataire en Israël ? La procédure accélérée est conçue pour aller vite, mais la durée réelle dépend de la signification au locataire, de sa défense et de l'agenda du tribunal. Il faut ensuite compter les délais de la Hotzaa LaPoal (20 jours d'avertissement, puis jusqu'à 14 jours pour l'évacuation).
Puis-je encaisser le chèque de garantie dès le premier impayé ? Pas immédiatement. La loi impose de prévenir d'abord le locataire et de lui laisser un délai raisonnable pour payer.
Puis-je réclamer les loyers dans la même procédure que l'expulsion ? Non. La procédure accélérée porte uniquement sur l'expulsion. Les loyers se réclament séparément, par exemple directement à la Hotzaa LaPoal ou devant le tribunal.
Ce que nous faisons pour vous
Analyse de votre bail et de vos garanties.
Mise en demeure du locataire, en hébreu.
Procédure d'expulsion accélérée devant le Beit Mishpat HaShalom.
Exécution du jugement et recouvrement des loyers à la Hotzaa LaPoal.
Rédaction de baux protecteurs pour vos prochaines locations.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Les règles et barèmes évoluent ; chaque situation doit être analysée individuellement.