Investissement Privé ou Activité Commerciale ? L'Affaire Habas redéfinit la donne fiscale
Vendre un terrain détenu depuis des décennies est-il toujours considéré comme une vente patrimoniale privée ? Pas nécessairement.
Une décision récente du Tribunal de District (Juge Avi Gurman) dans l'affaire Nof Na'eh c. Directeur de la TVA, impliquant le groupe Habas, vient de rappeler que l'administration fiscale regarde la substance de l'opération plutôt que son ancienneté. 50 ans de détention ne protègent pas automatiquement d'une requalification en activité commerciale.
Les faits : 50 ans de détention ne suffisent pas
La société Nof Na'eh, liée à la famille Habas, détenait des terrains agricoles à Ra'anana depuis 1962. Après un changement de zonage (passage au constructible), la société a vendu ces terres en seulement 13 mois à travers 15 transactions impliquant 80 acheteurs.
Position de la société
Simple réalisation de patrimoine privé — exonérée de TVA.
Position du fisc
Activité commerciale — TVA (17%) due sur l'ensemble des ventes.
La décision du Tribunal : le « Masque » de l'investisseur passif
Le juge a tranché en faveur de l'administration fiscale, en s'appuyant sur plusieurs critères qui transforment un investisseur privé en « Eosek » (professionnel assujetti à la TVA).
Trois critères déterminants ont conduit à la requalification :
La fréquence et l'organisation des ventes
Le grand nombre d'acheteurs (80 acheteurs) et la rapidité des ventes (15 transactions en 13 mois) caractérisent une gestion de « stock » immobilier, propre à un professionnel.
L'expertise des dirigeants
Le fait que les dirigeants (famille Habas) soient des experts reconnus du secteur immobilier renforce la présomption d'activité commerciale — indépendamment de la durée de détention.
La gestion active du profit
La réévaluation des prix en cours de commercialisation (+18%) démontre une stratégie de profit propre à un entrepreneur, et non à un particulier réalisant simplement son patrimoine.
Quelles conséquences pour les propriétaires ?
Cette décision crée un précédent majeur. Désormais, un propriétaire qui divise son terrain ou multiplie les ventes après un changement de zonage risque une requalification en activité commerciale.
L'impact financier est lourd
Paiement de la TVA (17%), souvent non collectée auprès des acheteurs au moment de la vente
Perte du bénéfice du calcul linéaire pour l'impôt sur la plus-value (Mas Shevach)
Imposition au taux de l'impôt sur les sociétés plutôt qu'au taux réduit applicable aux particuliers
L'accompagnement du Cabinet Zaghdoun
La frontière entre gestion patrimoniale et activité commerciale est ténue et souvent sous-estimée.
Notre cabinet accompagne les propriétaires et investisseurs pour structurer leurs sorties immobilières, anticiper les risques de requalification et optimiser la charge fiscale globale avant toute mise en vente.