פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי (על ידי השופט אבי גורמן) בעניין נוף נאה נ' מנהל מע"מ, העוסק בקבוצת חבס, מזכיר לכולנו שרשות המסים בוחנת את המהות הכלכלית של העסקה ולא רק את משך הזמן שבו הנכס הוחזק. ותק של 50 שנה אינו מהווה חסינות מפני סיווג מחדש.
העובדות: ותק של 50 שנה אינו מהווה חסינות
חברת נוף נאה, הקשורה למשפחת חבס, החזיקה בקרקעות חקלאיות ברעננה מאז שנת 1962. לאחר שינוי ייעוד הקרקע למגורים, מכרה החברה את השטחים תוך 13 חודשים בלבד ב- 15 עסקאות נפרדות ל- 80 רוכשים שונים.
עמדת החברה
מימוש נכס פרטי המוחזק עשרות שנים — פטור ממע"מ.
עמדת רשות המסים
פעילות עסקית — חייבת במע"מ (17%) על כלל המכירות.
החלטת בית המשפט: ה"מסכה" של המשקיע הפסיבי
בית המשפט פסק לטובת רשות המסים, תוך שהוא מתבסס על מספר מבחנים המשנים את סיווגו של משקיע פרטי ל- ״עוסק״ החייב במע"מ.
שלושה מבחנים מכריעים הובילו לסיווג מחדש:
תדירות וארגון
ריבוי הרוכשים (80 רוכשים) וקצב המכירות המהיר (15 עסקאות תוך 13 חודשים) מאפיינים ניהול של "מלאי עסקי" בתחום הנדל"ן, המאפיין פעילות של עוסק ולא של יחיד.
מומחיות המנהלים
העובדה שמנהלי החברה (משפחת חבס) הם מומחים מוכרים בתחום הנדל"ן מחזקת את החזקה שמדובר בפעילות עסקית — ללא קשר למשך הזמן שבו הוחזקה הקרקע.
ניהול אקטיבי של הרווח
עדכון המחירים כלפי מעלה במהלך תקופת המכירות (עלייה של 18%) מעיד על אסטרטגיה עסקית למקסום רווחים, המאפיינת יזם ולא אדם פרטי המממש את נכסיו.
מהן ההשלכות על בעלי קרקעות?
פסק דין זה מהווה תקדים משמעותי. מעתה, בעל קרקע המפצל את שטחו או מבצע מספר רב של מכירות לאחר שינוי ייעוד מסתכן בסיווג מחדש של העסקה על ידי רשויות המס.
ההשלכות הכלכליות הן כבדות
תשלום מע"מ (17%), שלעיתים קרובות לא נגבה מהרוכשים בעת המכירה
אובדן ההטבה של החישוב הליניארי במס שבח — הטבה השווה מיליונים למי שמחזיק נכס שנים רבות
מיסוי לפי שיעור מס חברות במקום מס רווח הון המוחל על יחידים